Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, amplamente divulgados pela imprensa, mais da metade dos imóveis brasileiros apresenta algum tipo de pendência registral: desde a ausência de escritura até divergências entre a área registrada e a real. Na prática, isso significa que uma parcela expressiva das famílias brasileiras vive, constrói e às vezes vende imóveis que, para a lei, ainda não têm dono certo, medida certa ou destino certo.

Um exemplo comum ajuda a entender o problema. Uma família compra um terreno de um vizinho por meio de um contrato particular, paga o preço combinado, constrói a casa ao longo dos anos e nunca formaliza a escritura. Décadas depois, quando querem vender o imóvel ou usá-lo como garantia para um financiamento, descobrem que, oficialmente, o terreno ainda pertence a outra pessoa, muitas vezes já falecida. Nesse momento, o que parecia um detalhe burocrático se transforma em um obstáculo real, que pode levar meses (ou anos) para ser resolvido se o caminho jurídico não for o correto desde o início.

Essa irregularidade não é apenas uma questão de papelada. Ela compromete a segurança patrimonial de quem ocupa o imóvel, dificulta o acesso a financiamento bancário, reduz o valor de mercado do bem e pode travar uma venda no pior momento possível, quando a família já negociou o preço e depende daquele dinheiro.

A boa notícia é que existem instrumentos jurídicos específicos para cada tipo de irregularidade, a maioria deles disponível pela via extrajudicial, diretamente em cartório, sem necessidade de processo judicial. A má notícia é que escolher o instrumento errado, ou tentar regularizar sem entender a real situação registral do imóvel, costuma custar tempo e dinheiro, e em alguns casos pode até prejudicar direitos que já existiam.

Cada irregularidade tem uma solução jurídica diferente

Quando alguém ocupa um imóvel há anos, de forma mansa e pacífica, comportando-se como dono, mas nunca teve título formal de propriedade, o caminho costuma ser a usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e regulamentada pelo Provimento CNJ 149/2023. Os prazos de posse exigidos variam de cinco a quinze anos, dependendo da modalidade (por exemplo, usucapião familiar, rural, urbana ou extraordinária), e o resultado é uma aquisição originária: o imóvel passa a ser seu, livre de dívidas e ônus que porventura recaíssem sobre ele antes.

Já quem comprou o imóvel, pagou o preço integralmente por meio de compromisso ou promessa de compra e venda, mas nunca conseguiu a escritura definitiva (seja porque o vendedor sumiu, seja porque ele faleceu antes de assinar) pode buscar a adjudicação compulsória extrajudicial, instituída pela Lei 14.382/2022 e disciplinada pelo Provimento CNJ 150/2023. Esse instrumento resolve exatamente o exemplo da família descrito acima.

Há também situações em que o proprietário já tem escritura e registro regulares, mas a metragem ou os limites descritos na matrícula não correspondem à realidade do terreno, seja porque houve erro na medição original, seja porque o imóvel foi ampliado ao longo do tempo. Nesse caso, o instrumento correto não é a usucapião, e sim a retificação de área, prevista nos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/73, que pode ser concluída em prazo de 30 a 120 dias, dependendo da necessidade de notificar os vizinhos confrontantes.

E quando o imóvel pertence a uma pessoa falecida cujos herdeiros nunca formalizaram a partilha, ele fica “preso” no nome do falecido até que se faça o inventário. Havendo consenso entre herdeiros maiores e capazes, esse inventário também pode ser feito de forma extrajudicial, em tabelionato de notas, com base no artigo 610 do CPC/2015, em prazo geralmente bem inferior ao de um inventário judicial.

Além da situação registral em si, a regularização de uma construção envolve etapas complementares junto à prefeitura, como o alvará de construção e o habite-se, e a obtenção de certidões, como a CND relacionada às contribuições previdenciárias, quando exigida para determinados registros. Cada uma dessas frentes tem exigências próprias, e o não cumprimento de qualquer uma delas pode travar todo o processo.

Por que a assistência de um advogado faz diferença

O primeiro erro que vemos com frequência é o proprietário tentar resolver a irregularidade sem antes diagnosticar corretamente qual é o problema. Usucapião, adjudicação compulsória, retificação de área e inventário atacam situações completamente diferentes, e usar o instrumento errado significa recomeçar do zero, com nova coleta de documentos e novos prazos, além do custo já gasto no caminho equivocado.

A legislação também exige, na maioria desses procedimentos extrajudiciais, a participação de advogado ou defensor público, o que não é uma formalidade burocrática: é a garantia de que a cadeia dominial do imóvel (ou seja, todo o histórico de proprietários e transmissões registradas na matrícula) foi analisada com técnica jurídica antes de qualquer pedido ser levado ao cartório. Um advogado consegue antecipar exigências que o cartório fará, reunir a documentação na ordem certa e, quando necessário, lidar com a impugnação de um confrontante, herdeiro ou antigo proprietário, algo que dificilmente um leigo consegue conduzir sozinho.

Há ainda um ponto que costuma passar despercebido: cada instrumento tem prazo, custo e consequência jurídica diferentes. A usucapião gera aquisição originária, livre de ônus anteriores. Já a retificação de área não transfere propriedade, apenas corrige a descrição de um imóvel que já é seu. Confundir esses efeitos pode levar a decisões patrimoniais equivocadas, especialmente quando o imóvel será usado como garantia de financiamento ou colocado à venda.

Perguntas frequentes

O que é regularização imobiliária? É o conjunto de procedimentos jurídicos que adequam a situação registral de um imóvel à sua realidade fática e documental. Cada situação tem um instrumento específico: usucapião para aquisição pela posse, retificação para correção de descrição registral, adjudicação compulsória para formalizar uma compra já quitada, e inventário para imóveis herdados sem partilha.

Como saber qual instrumento se aplica ao meu caso? O critério determinante é a situação registral atual do imóvel e a documentação disponível: quem possui sem título, geralmente busca a usucapião; quem comprou e quitou sem receber escritura, a adjudicação compulsória; quem já tem escritura mas com área divergente, a retificação; quem herdou sem partilhar, o inventário. O diagnóstico correto exige análise da matrícula e da cadeia dominial por advogado.

É possível regularizar um imóvel sem advogado? Não, na grande maioria dos casos. Os procedimentos extrajudiciais de regularização exigem a participação de advogado ou defensor público, justamente pela complexidade técnica de cada etapa.

Quanto tempo leva o processo? Pela via extrajudicial, com documentação completa e sem impugnação, o prazo costuma variar entre 60 e 120 dias, dependendo do instrumento e do cartório. Quando há litígio ou impugnação, o caso pode precisar seguir para a via judicial, com prazo mais longo.

Regularizar é proteger o patrimônio da família

Regularizar um imóvel é, na prática, transformar uma posse ou uma situação de fato em segurança jurídica reconhecida por lei. É o que permite vender sem sustos, financiar com condições melhores, deixar herança sem disputa entre os filhos e dormir tranquilo sabendo que aquele patrimônio, muitas vezes construído ao longo de uma vida inteira de trabalho, está protegido.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de um advogado.